【楼盘测评】万科入邕首盘，首开5年后已卖到1.5万/㎡，到底值不值？
说到凤岭北的大盘，万科城绝对是焦点之一。项目占地约583亩，总建面约180万㎡，配建小学+初中，以及两大商业Mall、山体公园、康体广场等配套。不论是体量，还是配套，在凤岭北都是数一数二的项目。
自2015年首开以来，项目已走过5个年头。经历了5年的建设，项目周边及自身建设究竟如何？目前均价达到1.5万元/㎡的住宅是否值得入手？适合什么样的人入手？本期楼盘测评，小克就从地段规划、配套、社区规划设计、物业服务、产品、价格等方面进行测评，深挖这个万科城入邕首盘。
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1
开发了7年，长虹路目前发展如何？
——日渐成熟，未来仍大有可为
根据《南宁市凤岭北片区控制性详细规划修编(含重点地段地下空间)》，凤岭北规划范围为东至现状高速公路东环，南至民族大道，西至竹溪大道，北至长虹路(长堽路东延长线)、虹桥路及现状高速公路东环围合区域。这里，才是真正的凤岭北。
图片来源：南宁市规划管理局官网
万科城位于青秀区长虹路7号，实打实地处在凤岭北板块。这里是目前南宁的高端商圈之一，拥有万象城、航洋城等型休闲商业体，毗邻青秀万达、金湖CBD等商圈。但从目前的发展现状看，长虹路并非凤岭北最为成熟的腹地。不过，随着路网、公共交通逐步兑现，这里去往凤岭北腹地及周边的繁华商圈已十分便捷。
同时，《南宁市凤岭北片区控制性详细规划修编(含重点地段地下空间)》也显示，凤岭北定位以综合交通、国际商务会议、国际文化展示为辅，配套文化教育、休闲娱乐等功能的城市形象新区。简言之，这里将是南宁发展的重点区域，目前核心腹地也已兑现价值。
相比于已发展饱和的凤岭北腹地，长虹路周边仍有不少待开发的土地，以及在建或规划的路网或配套。譬如《南宁市南宁东站周边地区控制性详细规划》和《南宁市火车东站北片区规划调整》显示，南宁东站周边建设5条主干交通通道和3处互通立交，并沿着东站南、北两个广场打造商业和商务办公带；连通凤岭北腹地的虹桥路、盘龙路未来将修通；长虹厢竹路口综合立交桥未来或升级改造。
作为凤岭北的主要组成部分之一，长虹路未来的发展仍大有可为。
我们再看看长虹路目前的发展现状。2016年，双向八车道的长虹路建成通车，直接拉近了与凤岭北腹地以及西南第一大交通枢纽——南宁东站的距离。这里去往凤岭北和南宁东站，不再需要绕行快环。2017年，BRT1号线开通。这里可接驳地铁1号线和3号线，公共交通便利度也得到提升。同时，包括万科城在内，长虹路上的荣和悦澜山、联发君澜陆续交房，这里的人气和生活氛围日渐浓厚。
相比于2012年万科、荣和、联发进驻开发之时的一片荒野，长虹路已今非昔比，成熟度日渐提高。
小克点评：随着凤岭北腹地发展趋于饱和，板块发展已逐步进入“后凤岭北时代”，南宁东站周边2公里范围内的待开发或正在开发的区域未来将会得到重点发展，凤岭北腹地发展的外溢价值也将汇聚于此。而长虹路便是受益者之一。这里在发展日渐成熟、去往凤岭北腹地便捷的同时，未来仍有很大的上升空间。
2
首开5年后，万科城现在配套有哪些？
——小学已投入使用，南区商服逐步形成
小克曾问过身边一些万科城的业主，对于项目的亮点，很多人的回答都是配套。项目在教育和商业配套两方面颇为丰富，同时还规划建设有山体公园、康体广场等。对成年人的健康、小孩的教育、老人的休闲都考虑得挺周到。
项目南区规划建设的滨湖路小学长虹校区已投入使用；青秀区第一初级中学也于今年3月正式签约万科城北区，将于2019年秋季开学。
综合来看，万科城的教育配套很完善，从小学到初中都有配置，且配套的兑现进度也较快，目前只待中学今年投入使用。
商业方面，项目南北两区商业万科里均规划有商业Mall，共约10万㎡。
南区商业Mall打造主题式时尚活力中心，规划有餐饮、零售、教育、休闲体验、生活服务、精品超市、健身会馆等业态，业主的日常生活所需基本可以满足。
北区商业Mall将打造大众化综合消费平台，规划超市、影城、餐饮、精品零售、儿童娱乐、休闲体验等业态，重点打造体验型商业，将在南区商业满足业主日常所需的基础上，进一步提升业主的居住和消费体验。目前幸福蓝海国际影城已签约入驻。
万科城北区商业效果图
另外值得一提的是，万科城南区园林在原有山地和树木基础所建，是南宁少有的原山树木，北区则是临近广西药用植物园，坐落于原生态的自然山体之上，地块内有大量的原生树林，树龄从几年到几十年不等，植物种类多大百种。这也使得北区的居住环境得到提升。
小克点评：对于购房者来，除了豪改群体，普遍都会关注教育配套。在这一方面，万科城很好地契合了市场的需求。同时，项目的商业业态颇为丰富，并且是体量达约10万㎡的大商业。目前南区商服已逐步形成，未来带北区商业兑现后，项目的商业配套有望进一步提升，同时凭借着长虹路连通南宁东站的优势，或将形成凤岭北又一个繁华的商圈。
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部分楼栋已交付，收房业主对小区满意吗？
——入住率75%，整体交付满意度97%
丰富的社区配套，需要有好的设计，才能呈现出令人满意的小区。在这方面，我们不妨从一些细节上看看万科城是如何做的。
在建设之初，万科城便根据每天的太阳光照变化进行配套设计，使得小区在不同的时间点都有适合进行亲子活动及有氧训练的组团乐园，保证这些活动区域在冬季有够的阳光、夏季有遮阴。小区楼栋设计亦是如此。根据模拟日照变换模型进行日照及通风规划，项目采用点式布局，保证最大程度的直明采光、主引通风、阔景视距。
万科城北区效果图
其中，项目北区分为四大公园组团，配以宽阔的楼间距，让业主可以尽揽小区园林景色。原来形成花地组图、森林公园、花海梯田等多重园林景观，楼栋错落分布，力求不同的楼栋能享受不一样的景观。同时，130-140㎡的四房户型均设计为正南朝向，保证通风采光。
项目目前部分楼栋已交付，对于这些设计，项目业主是否满意，数据或许就是有力的体现之一。我们来看看以下几组数据。
根据开发商公布的数据，项目整体满意度达97%；入住率75%。
小克点评：万科城毗邻厢竹大道，是通往南宁东站路上的必经之处之一。从项目的设计来看，并不是一个短平快的项目，而是要在快环旁或去往南宁东站的路上打造一个城市景观封面，其中不难看出设计团队的用心和野心。可以说在小区的规划设计上，万科城展现了一个大城该有的样子，做到了因地制宜，目前收房业主对此的满意度也较高。“每个城市只有一座万科城”，南宁万科城算是实至名归。
4
万科物业名气响，在邕服务水平怎么样？
——维修满意度90%，打造有温度的社区
除了丰富的配套和好的社区设计，物业服务同样重要。
说起万科物业，在全国品牌影响力可以说是“响当当”。相关数据显示，截至2018年12月底，万科物业已布局全国83个城市，服务项目共计2844个，服务超1584万人。目前，南宁万科物业公司在管项目11个，在管面积约278万平米，接管户数7979户。
在设施设备方面，南宁万科物业会定期半年检查供水供电及下水管道畅通情况；由特种设备维保资质的专业单位，对电梯进行每月两次的专业维保、每季度组织项目停水停电、消防安全、电梯困人等突发事件演习。
在细节上，小到每盏路灯，大到每台设备，都有专属二维码“身份证”，维修报事，方便快捷。从南宁万科物业公布的数据来看，万科城维修总体满意度达90%。
在社区环境方面，南宁万科物业也在努力提供良好的社区秩序保障。数据显示，截至今年6月21日，物业开展了208场武装巡逻，1825次拉门行动，累计发现123次业主晚上车窗未关闭，共挽回财产损失约15万。
另一方面，万科城物管和客户关系部也会积极促进邻里关系，推出各类社区活动。2018年共计举办19次业主活动，覆盖约6000余人次，活动类型包括春节送福、业主运动会、出游采摘养等。业主在万科协助下成立了9大社团，有乐跑团、羽毛球社、足球社、气排球社等。
小克点评：物业服务水平如何，在细节和理念上便可看出。从目前万科城的物业服务来看，在应急处理、安全保障等方面，的确与万科物业的品牌价值相匹配。这一点上，从业主的满意度也能得到印证。另一方面，项目物业还积极通过活动促进邻里之间沟通交流，倡导健康和谐友善的邻里关系，打造“有温度的理想社区”。这种看似是额外的物业服务，对于物业管理有不少加分。对于现代城市许多小区显得有些“冷漠”的邻里关系，万科物业能做到这一点，的确是不可多得。
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销售了5年，目前在售产品有哪些？
——住宅和LOFT都有，满足多样化需求
销售进入第5个年头，项目目前在售产品有约25-55㎡（建面）商用loft、5#和25#约95-140㎡（建面）三至四房、2#约190-230㎡（建面）四至五房。
其中，商用loft位于南区S2#，4梯30户，为毛坯产品，层高普遍在3.6米，有多种户型可供选择。户型空间设计灵动多变，可实现居住/社交/工作等不同场景的切换，展现多样化用途。
住宅方面，5#和25#主要有95㎡（建面）三房两厅两卫、132㎡（建面）四房两厅两卫和139㎡（建面）四房两厅三卫3种户型，2梯5户，主卧普遍朝南，舒适度较高。
2#分为195㎡（建面）四房两厅三卫和223㎡（建面）五房两厅三卫2种户型，均为大户型产品，3梯3户。在设计上均为坐北朝南，阳台、卧室朝南，餐客厅采用横厅一体化设计，居住舒适度和尺度更高。
住宅产品采用装修交付。根据项目公示的5#装修、设备标准，项目装修细节有一定的亮点。譬如在燃气设备上安装燃气泄露报警探测器；客厅设置新风换气口；户内安装可视对讲和紧急报警按钮；客厅、卧室及厨房安装有自动喷淋头灭火系统等。
小克点评：万科城目前在售的产品类型丰富，可满足不同购房者的置业需求。项目周边高铁、客运汇聚人流，产品用途多样，租金预计可观，投资群体可考虑入手商用loft。住宅方面，5#和25#适合刚需和首改群体，2#为大户型产品，舒适度和尺度更高，更适合再改和豪改群体人手。
住宅户型分析
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约95㎡（建面）三房两厅两卫
1.户型方正，动静分区合理。
2.东南边套两间卧室采光面朝南，居住舒适度高。
3.卫生间干湿分离，各功能区相互分隔，使用互不干扰。
4.三个卧室距离较近，一方面减少了过道面积的浪费，但可能会互相影响，居住私密性打折扣。
5.厨房不与餐厅直接相连，一方面能减少油烟影响，但不便递菜。
约132㎡（建面）四房两厅两卫
1.坐北朝南，主卧与阳台均朝南，居住舒适度高。
2.户型方正，动静分区合理。
3.卫生间干湿分离，各功能区相互分隔，使用互不干扰。
4.厨房不与餐厅直接相连，一方面能减少油烟影响，但不便递菜。
5.过道相对较长，有一定的面积浪费。
约139㎡（建面）四房两厅三卫
1.坐北朝南，主卧与阳台均朝南，居住舒适度高。
2.户型横厅设计，居住空间较宽敞。
3.设置三个卫生间，干湿分离，各功能区相互分隔，使用互不干扰；且东北面的卫生间可当作客卫，客人使用不影响主人居住，设计合理。
4.厨房不与餐厅直接相连，一方面能减少油烟影响，但不便递菜。
5.主卫门对着主卧的床，若不设置衣帽间或屏风等隔挡，将影响居住舒适度。
约195㎡（建面）四房两厅三卫
1.坐北朝南，主卧与阳台均朝南，居住舒适度高。
2.户型横厅设计，与阳台等宽相连，长度达9米，居住空间宽敞，景观视野好。
3.除儿童房外，余下3个卧室均设置卫生间，使用互不打扰，私密性强。
4.临近玄关的卧室可做老人房，与主卧分隔较远，居住互不打扰，私密性强。
5.玄关设置收藏室，设计人性化，提高空间利用率。
6.老人房和生活阳台（朝西南）可能会受到一定的西晒影响。
约223㎡（建面）五房两厅三卫
1.南北通透，通风采光效果好，居住舒适度高
2.主卧朝南，设置独立卫生间和衣帽间，居住舒适度和私密性高。
3.临近玄关的卧室可做老人房，与主卧分隔较远，居住互不打扰，私密性强。但该卧室距离公卫较远，动线设计不够合理。
4.厨房与餐厅直接相连，动线合理，便于递菜，但若没有设计隔挡，餐厅可能会受到油烟影响。
5.景观阳台宽度接近9米，景观视野好；阳台延伸至书房，一方面能提到书房使用空间，但也可能影响私密性。
6.西边套的儿童房可能会受到一定的西晒影响。
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南宁房价迈入“1.1万+”，项目目前价格多少？
——均价1.5万/㎡，与板块近一年均价持平
克而瑞数据显示，在过去近一年的时间里，南宁市商品住宅成交均价在10447-11573元/㎡。南宁楼市价格已进入“1.1万+”时代。而目前万科城普通住宅均价1.5万元/㎡。
与全市商品住宅成交均价相比，万科城价格是“贵”的。
我们再做细化对比，纵观凤岭北近一年的房价走势，商品住宅成交均价在12205-16498元/㎡之间，普遍维持在1.5万元/㎡的水平。
相比之下，万科城普通住宅的价格与板块商品住宅均价基本持平。
而从楼市一线看，凤岭北不少热点楼盘价格接近2万元/㎡或突破2万+。从这一层面比较，项目有一定的价格优势。
7月，万科城举行五周年庆年中大促感恩回馈活动，将推出66套一口价房源，价格13500元/㎡起。相比于在售产品均价，有一定的优惠。
小克点评：项目普通住宅均价1.5万元/㎡，虽然高于全市成交均价，但与近一年凤岭北商品住宅均价基本持平，和凤岭北部分单价接近2万/㎡或突破2万+的热点楼盘相比，价格有一定优势。加上项目自身配套加持，性价比颇高。7月，项目推出部分特惠房，是不错的入手机会。
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综上：万科城所处的长虹路，是凤岭北仍有上升空间的地带，未来仍大有可为。项目在小区商业配套的打造以及小区规划设计、物业服务颇为用心，优质教育资源齐备，没有辜负凤岭北的优质地段，对得起万科“每座城市只有一座万科城”的说法。项目价格在凤岭北有一定的优势，再加上配套、规划、物业服务等方面的加持，性价比较高。同时，由于产品丰富，不同需求的职业人群也都有比较合适的产品可选。
目前，万科城正进行五周年庆年中大促，有部分特惠房推出，更是一个不错的入手机会。
”完
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文章来源：CRIC广西
公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑，转载请注明出处。
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